La vivienda sube un 12,8%, la mayor alza en 18 años

El INE publicó el 5 de diciembre el Índice de Precios de Vivienda del tercer trimestre de 2025, y el dato es de los que hacen época: la vivienda subió un 12,8% interanual, la mayor alza en 18 años. La segunda mano corrió aún más, un +13,4%, y por territorios destaca Murcia con un +15%.

Vamos a poner el dato en contexto y, sobre todo, a pensar qué significa si quieres comprar, si quieres vender o si ya tienes casa.

La foto del dato

Tres claves del IPV del tercer trimestre:

+12,8% interanual: no se veía un ritmo así desde hace 18 años, en plena burbuja anterior.
La segunda mano (+13,4%) sube más que la obra nueva: cuando la oferta de obra nueva es escasa, la demanda se vuelca en lo usado y lo encarece.
El mapa es desigual: Murcia (+15%) ilustra que las subidas más fuertes ya no están solo en Madrid o la costa premium; el calentamiento se ha extendido.

¿Por qué sube tanto? La explicación corta: mucha demanda (demografía, hogares nuevos, compradores extranjeros, inversión) contra poca oferta (se construye poco desde hace más de una década). Mientras ese desequilibrio siga, la presión continúa.

Si quieres comprar: que la prisa no firme por ti

El dato del 12,8% genera una emoción concreta: el miedo a quedarse fuera. "Si no compro ya, el año que viene será imposible". Esa emoción es comprensible y peligrosa, porque empuja a comprometer las reglas básicas:

Entrada del 20% + un 10% extra para gastos, sin vaciar el colchón de emergencia.
Cuota máxima en torno al 30-35% de tus ingresos netos, calculada con holgura por si los tipos se mueven.
Comprar por tus plazos vitales, no por los del mercado. Si tu situación laboral o personal no está madura, un mal año para esperar sigue siendo mejor que una mala compra para 30 años.

Recuerda que el precio de compra es solo una parte de la ecuación; la otra es la financiación. Antes de firmar, repasa los 5 aspectos clave a la hora de contratar una hipoteca.

Y una obviedad que se olvida: los datos nacionales no compran pisos. Tu mercado es tu barrio, tu tipología, tu calle. Un +12,8% nacional convive con zonas planas y con zonas al +20%.

Si quieres vender: buen viento, pero no te duermas

Para el vendedor, el dato es música: demanda fuerte, precios al alza y, en muchas zonas, poco producto compitiendo. Aun así:

Tasa bien el precio de salida. Salir muy arriba "para negociar" alarga la venta y acaba quemando el anuncio.
No cuentes la subida dos veces. Si vendes para comprar otra cosa, tu próxima casa también ha subido un 12,8%. Las plusvalías solo se "ganan" de verdad si cambias de mercado o reduces tamaño.

Si ya tienes casa: tu patrimonio ha subido (sobre el papel)

Una subida así engorda tu patrimonio neto, pero es riqueza ilíquida: no paga la compra del supermercado. Dos reflexiones útiles:

Cuidado con el efecto riqueza: sentirse más rico por el piso lleva a gastar más. El piso no ha vendido nada todavía.
Revisa tu concentración: para la mayoría de familias españolas, la vivienda ya es con diferencia el mayor activo. Si además inviertes, hacerlo fuera del ladrillo diversifica.

¿Es esto una burbuja?

La pregunta del millón, y la respuesta honesta: nadie lo sabe con certeza. Hay diferencias con 2007 (menos crédito alegre, compradores con más ahorro previo) y similitudes incómodas (ritmos de dos dígitos, sensación de urgencia colectiva). Lo único bajo tu control es no necesitar acertar: comprar dentro de tus números, con colchón y con horizonte largo, te protege en casi cualquier escenario.

En resumen

Vivienda +12,8% interanual en el 3T 2025, máximo en 18 años; segunda mano +13,4%; Murcia +15%.
Comprador: tus números mandan; el miedo a quedarse fuera es mal asesor.
Vendedor: aprovecha, pero con precio realista y sin contar la plusvalía dos veces.
Propietario: riqueza sobre el papel; vigila el efecto riqueza y la concentración.

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Esto es educación financiera, no asesoramiento personalizado.